不動産FAQ よくある質問

中古物件や土地を購入する際、不動産会社が掲載している価格だけでは手に入りません。掲載の物件価格以外に、必ず初期費用が必要になります。

これは不動産を購入する際、必然的にかかってくる費用になり、不動産会社へ支払う仲介手数料やローン代行事務手数料、所有権移転や抵当権設定登記にかかる費用や税金などがあります。その他、住宅ローンを利用する場合は、金融機関の手数料や保証会社への保証料、火災保険に加入する際の費用なども必要となってきます。

予算は物件価格だけではなく、上記費用も考慮して不動産探しをしましょう。おおよその目安は物件価格の10％ほどかかるイメージです。

また購入物件や借入金額によって、税金や金融機関にお支払いする費用も異なります。

ではまず、不動産を取得する際に必要となる主な費用について、ご説明いたします。

• 2-1.頭金
頭金は、物件購入の一部資金として最初に支払うまとまったお金です。物件価格から住宅ローンの借入額を差し引いた部分ともいえるでしょう。一般的には、物件価格の約1割が目安とされています。

• 2-2.印紙税
家を買うときには、「不動産売買契約書」や「建設工事請負契約書」などを交わします。契約書を交わすにあたっては、契約金額に応じた印紙税がかかるため注意しましょう。例えば、「1,000万円を超え5,000万円以下」の場合は1万円（軽減措置後の金額※）が必要です。
※印紙税の軽減措置は、2022年3月31日までに作成された契約書に適用されます。

• 2-3.仲介手数料
不動産仲介会社で家を購入する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」（売買価格が400万円を超える場合）で算出することが可能です。例えば、2,000万円の物件を売買した場合は、2,000万円×3％＋6万円＝66万円。消費税10％（2020年9月時点）を加え、合計72万6,000円となります。

不動産の売り手から直接購入する場合（売主物件）は、仲介手数料が必要ありません。ただ、不動産仲介会社を利用することで物件探しや物件の比較、手続きなどが容易になるため、一概に「売主物件がよい」と言い切ることはできないでしょう。

• 2-4.登記費用
不動産を購入した場合、「自分がその不動産の権利者」ということを示すためにも管轄の法務局で登記を行いましょう。登記には登録免許税という税金がかかるほか、司法書士に登記事務を依頼すると司法書士報酬も発生します。
不動産登記法では不動産登記が義務付けられているわけではありませんが、所有権をめぐるトラブルを防ぐためにも登記は行っておいたほうがよいでしょう。　なお、住宅ローンを利用する場合は、「抵当権設定登記」をする必要があるため、「登記をしない」というわけにはいきません。

• 2-5.固定資産税精算金
固定資産税は、毎年1月1日時点での土地や建物の所有者が支払う税金です。年の途中で家を購入した場合、それ以降の固定資産税は購入した人が負担したほうがわかりやすいため、不動産売買をするときに日割りで計算した固定資産税を売主に支払うのが慣例となっています。

• 3-1.印紙税（電子契約の場合は不要）
住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）に印紙税が必要です。なお、不動産売買契約書と異なり住宅ローン契約書の印紙税には軽減措置はありません。例えば、契約書の金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙税は2万円です。
ただし、近年普及が進む電子契約だと印紙税は発生しません。

• 3-2.融資手数料
住宅ローンの受付や返済などの事務費用として、金融機関によっては融資手数料がかかります。目先の金利だけでなく手数料を含めて比較しておきたいところです。

• 3-3.登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
登記には登録免許税と、司法書士に登記事務を依頼する場合、司法書士報酬がかかります。なお住宅ローンを組む場合は、抵当権設定を行うため、金融機関が指定する司法書士に依頼しなければならないケースが多い傾向です。

• 3-4.物件調査手数料
住宅ローンを借りるためには、担保にする物件が融資の基準を満たしていなければなりません。そのために物件調査が必要で、金融機関によっては手数料がかかります。

• 3-5.火災保険料
住宅ローンを契約する際は、多くの場合で火災保険への加入が必要になります。任意の保険会社を選べますが、金融機関が提携している保険会社を選ぶと優待が受けられる場合もあります。

• 3-6.保証料
住宅ローンにおける保証料とは、住宅ローンを利用するために必要となる場合がある諸費用のひとつで、住宅ローンの債務者がやむを得ず金融機関へ住宅ローンを返済できなくなった際、保証会社から代わりに返済してもらうため、保証会社と保証契約を結ぶ費用です。金融機関や商品によっては、保証料が不要な場合がありますが、その場合は貸倒れのリスクを金融機関が負うことになりますので、その他の条件が厳しくなる可能性があります。

購入した際には、不動産取得税。そして、毎年の固定資産税の支払いが必要になります。

• 4-1.不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を購入したときにかかる税金です。原則、宅地・住宅での税率は4％ですが、2024年3月末（取得日）まで軽減措置が取られており、宅地で「課税標準額×2分の1×3％」、住宅で「課税標準額×3％」となっています。ちなみに、「課税標準額」は、不動産を購入したときの価格ではなく「固定資産税評価額」が使われることも押さえておきましょう。

• 4-2.固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点で不動産を所有していると、固定資産税（標準：課税標準額×1.4％）が課税されます。家の所在地が市街化区域にあたる場合は、都市計画税（上限：課税標準額×0.3％）も課税されます。

不動産の購入時には、必要となる費用や項目が多岐に渡ります。軽減措置についても、一定期間で終わるものがあれば、新しく始まるものもあり、その時々で状況は変わります。
「なんだか、ややこしいなー」と思われる方は、ご相談いただければ詳しくご説明させていただきますのでご安心ください！
また、合わせて「新しい住まいで、必要になる費用はありますか？」もご覧いただき、必要な費用を確認しておくのをおすすめします。